天津市居住用地開發(fā)需求調(diào)研

尊敬的業(yè)界同仁：

您好！為優(yōu)化我市土地出讓質(zhì)量，提升規(guī)劃與市場需求的匹配度，我們特開展本次調(diào)研。本問卷匿名填寫，僅用于研究分析，感謝您的支持！

1. 貴司的企業(yè)性質(zhì)是？（單選）

央企國企民營混合所有制其他

2. 當(dāng)前在津拿地策略是

積極拓展，有明確拿地計(jì)劃機(jī)會(huì)型參拍，視具體地塊而定暫不拿地，處于觀望狀態(tài)僅承接代建，不自主拿地

3. 當(dāng)前在津拿地意向區(qū)域是

市內(nèi)六區(qū)為主環(huán)城四區(qū)為主遠(yuǎn)郊為主全天津

4. 貴司在天津當(dāng)前的市場策略與產(chǎn)品定位是

核心區(qū)改善型（市內(nèi)六區(qū)、環(huán)內(nèi)片區(qū)，洋房/小高）近郊剛改平衡型（西青/北辰等環(huán)城板塊，90-140㎡）低密高端型（容積率1.5及以下，大戶型洋房/疊墅）無固定產(chǎn)品線，視地塊條件而定

5. 對于容積率，您認(rèn)為當(dāng)前天津市場最能平衡利潤與去化速度的區(qū)間是

1.2及以下（純洋房/疊墅）1.3-1.6（洋房為主）1.7-2.0（洋房小高組合）2.1-2.5（小高高層組合）2.6及以上（純高層）無固定偏好，視區(qū)位和地價(jià)而定

6. 對于住宅地塊規(guī)模，貴司當(dāng)前最傾向的單宗地塊面積是

30畝以下（小型靈活地塊，低總價(jià)低風(fēng)險(xiǎn)）30-60畝（中型地塊，可規(guī)劃完整社區(qū)）60-100畝（大型地塊，產(chǎn)品線豐富空間大）100畝以上（超大型地塊，分期開發(fā)）無特定偏好，視控規(guī)條件和區(qū)位而定

7. 您認(rèn)為當(dāng)前天津市場，住宅地塊商業(yè)配比（商業(yè)建筑面積占比）達(dá)到多少會(huì)明顯降低拿地意愿

5%及以下（沒有明顯影響，考慮溢價(jià)情況）5%-8%（有一定壓力，但仍愿繼續(xù)測算）8%-12%（綜合難度較大，需董事會(huì)重新評估）12%以上（大概率放棄，無論區(qū)位優(yōu)勢如何）

8. 貴司對“需無償移交的配套設(shè)施”的最大可接受面積占比（占項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積）

≤2%2%–3%（不含3%）3%–5%（不含5%）5%–8%（臨界值）≥8%（紅線，基本不考慮）視具體業(yè)態(tài)與地價(jià)而定

9. 若配套移交比例超出貴司常規(guī)接受范圍，哪些因素可提升貴司參與意愿

降低起拍樓面價(jià) / 土地總價(jià)提高容積率或放寬限高，以提升可售貨值容積率獎(jiǎng)勵(lì)或政策支持允許分期移交配套，并與項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃相匹配優(yōu)化配套布局要求，降低對住宅產(chǎn)品排布的不利影響其他

10. 在天津當(dāng)前的土地市場中，您認(rèn)為以下哪些因素最容易導(dǎo)致地塊“流拍”或“測算虧損”

起拍價(jià)過高，與周邊房價(jià)倒掛移交配套過多，擠壓可售面積商業(yè)配比過高，難以去化容積率指標(biāo)過高/過低，無法做出好產(chǎn)品付款周期過短，資金壓力大板塊庫存過高，去化周期過長

拿地考慮的影響因素及權(quán)重

說明：請對以下各因子在居住用地價(jià)值評估中的重要程度打分（1=不重要，2=不太重要，3=一般重要，4=比較重要，5=決定性重要）

11. 一級維度重要性評價(jià)

區(qū)位交通條件（市內(nèi)六區(qū)/環(huán)城四區(qū)/外圍五區(qū)/片區(qū)規(guī)劃能級）

服務(wù)配套條件（軌道站點(diǎn)、教育、醫(yī)療等設(shè)施、學(xué)區(qū)資源潛力）

地塊開發(fā)條件（容積率、地塊面積、商業(yè)配套配建要求等）

市場潛力條件（去化周期、人口密度、土地價(jià)格）

12. 區(qū)位條件下各因子的重要性評價(jià)

行政區(qū)位（市內(nèi)六區(qū)/環(huán)城四區(qū)/外圍五區(qū)）

商圈區(qū)位（市級/區(qū)級商圈）

重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)（海河柳林、水西等）

鄰避設(shè)施影響（垃圾焚燒廠/殯葬/污水等）

13. 服務(wù)配套條件下各因子的重要性評價(jià)

地鐵站點(diǎn)覆蓋范圍

醫(yī)療設(shè)施（三甲醫(yī)院/社區(qū)醫(yī)院）

教育設(shè)施（小學(xué)/中學(xué)/是否配建或鄰近名校）

公園綠地（大于5公頃/1-5公頃/1公頃以下）

商業(yè)設(shè)施（大型商業(yè)綜合體/菜市場/超市、餐飲等商業(yè)設(shè)施密度）

14. 地塊開發(fā)條件下各因子的重要性評價(jià)

容積率

地塊面積

商業(yè)配建比例

配套設(shè)施配建比例

地塊拆遷情況

15. 市場潛力條件下各因子的重要性評價(jià)

片區(qū)新房去化周期

人口密度

土地價(jià)格

16. 若要在天津持續(xù)深耕，哪一類政策支持最能夠激發(fā)貴司的拿地意愿

容積率彈性調(diào)節(jié)機(jī)制商業(yè)比例大幅降低或免配允許混合用地彈性調(diào)整用途比例移交類配套設(shè)施不計(jì)容積率土地出讓金分期繳納（1年期以上）縮短供地周期，加快審批速度

17. 從開發(fā)運(yùn)營角度，您認(rèn)為天津目前在容積率設(shè)定、商業(yè)配比、建筑密度、配套布局等方面，是否存在與市場脫節(jié)的情況？請舉例

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